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原报告 | 美的置业土地天平

2020-09-10 01:18:20浏览:21编辑:财经杂谈

原报告

观点地产新媒体

敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

美的置业拿地规模和重点布局区域发生了显著变化,土地天平倾斜背后的原因会是什么?

观点指数 今年美的置业拿地变得非常谨慎。

上半年疫情得到初步控制之后,4月土地市场供需两旺,迎来一波小高潮,众多房企不约而同逐猎优质地块。

前几年积极拿地的美的置业却表现相对保守,2020年上半年在15座城市拿了24宗地块,新增土储建面506万平方米,投资销售面积比例为1.16,而2018年、2019H1的投销比分别为2.17、2.13。

拿地区域上,上半年美的置业在长三角区域新增土地建面245万平方米,占比48%,大本营珠三角新增土储建面仅为34万平方米,占比7%。可以对比的是,2019年长三角和珠三角新增土地建面占比分别为32%、15%。

显然,美的置业拿地规模和重点布局区域发生了显著变化,土地天平倾斜背后的原因会是什么?

毛利率下跌与拿地转变

8月20日,美的置业发布的中期业绩报告显示,2020年上半年公司实现营业收入209.4亿元,同比增长47%;归母净利润20.2亿元,同比增长14%。

尽管地产结算持续放量,但由于美的置业结算毛利率下降,营收增幅和归母净利的增幅并不对等,出现了“增收不增利”的现象。

今年上半年业绩报表结算毛利率下降的情况并不少见,房地产行业激烈的竞争导致过往趋高的毛利率回归正常水平,业内经营相对稳健的万科和中海结算毛利率也出现下降趋势,分别由去年同期36.2%、34.9%下降至31.8%、30.6%。

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数据来源:观点指数整理

相比之下,美的置业2020H1的结算毛利率下滑9.5个百分点至26.4%,下滑幅度高于同等规模房企的平均水平。

据资本市场人士回应,2017-2019年拿地价格较高,但房价调控政策并没相应地放开,导致了毛利率的下降。

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数据来源:观点指数整理

美的置业2020H1结算均价为8670元/平方米,接近于2017年的销售均价。以该公司2年到3年交付时间计算,2020年上半年结算的主要是2017年销售物业。

从销售均价上看,随着重仓城市能级上升,美的置业销售均价由2016年的6936元/平方米上升至2019年10100元/平方米。但另一方面,扩储成本也随之上升,2018年和2019H1美的置业平均拿地均价/销售均价比分别为29%、39%。

回顾近期发展,美的置业2018年10月上市,2019年销售金额突破千亿,过往4年销售金额复合增长率高达74%,规模高速增长的背后离不开长时间的跑马圈地。

年报显示,2018年、2019年美的置业拿地面积分别达到1719平方米、1453万平方米,投资销售面积比分别为217%、145%。

截至2020年中期,美的置业拥有土地储备5431万平方米,较2018年中期增加1431万平方米,土地存续比目前已达6.2。

美的置业前几年选择“粗放式”大量拿地,导致土地成本上升,未来结算利润空间将会受到压缩。按照2020年结算毛利率进行粗略预估,接下来两年美的置业毛利率可能进一步下降。

据资本市场人士披露,为了改善未来销售毛利率,美的置业在突破千亿之后,选择放缓销售增速,定在15%-20%区间,并强调“精准投资、巩固深耕”,主要体现在控制拿地成本和精测拿地利润。

美的置业按照销售回款的1/3作为今年拿地预算,拿地的基本要求是达到8%的利润率和20%的IRR。

大湾区和长三角之争

除了实施审慎的拿地策略和严控拿地利润之外,美的置业比较大的转变是拿地重心向长三角区域进一步倾斜。

现阶段美的置业土地投资策略依旧是围绕长三角、大湾区、重点的省会城市和区域中心城市深耕布局,但第一战略区由大湾区替换成长三角。

原报告 | 美的置业土地天平

数据来源:观点指数整理

反映在拿地上,上半年美的置业拿地新增土储建面506万平方米,其中在长三角

新增建面245万平方米,占比48%;大湾区新增建面34万平方米,占比7%,在五大区域占比最少。

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数据来源:观点指数整理

与2019年比较,美的置业在大湾区新增土储建面占比由19%下降至7%,长三角占比则由38%上升至48%。

根据资本市场数据显示,截至2020年6月底,美的置业土储共有6133万平方米,其中长三角区域土储占比上升至27%,大湾区占比进一步下降至19%。

2019年,粤港澳大湾区发展规划纲要和深圳先行示范区等文件的出台,使得市场非常看好大湾区未来发展。起家于佛山的美的置业此前也在加码布局,2019年进入了东莞、惠州等城市。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

原报告 | 美的置业土地天平

数据来源:Wind,观点指数整理

从近一年半楼市走向来看,大湾区重点城市广州价格比较平稳,新建商品住宅价格指数从2019年初的150.6略微上升至158.8。对比之下,深圳、杭州新建商品住宅价格指数上升趋势更加明显。

但在土地供应上,过去19个月里深圳供应土地94宗,而杭州供应土地数量为1166宗,深圳放量明显少于杭州,楼市价格受供求关系的影响较大。

相比之下,长三角重点城市杭州等土地获取机明显更多,未来市场购房需求和楼市价格上升空间会更大。

今年上半年的销售业绩似乎也验证了这一点,2020H1美的置业销售482亿元,同比增长12.1%,其中长三角贡献销售占比为46%,为珠三角区域的三倍。

美的置业执行董事兼总裁郝恒乐在年中业绩会上做了一番对比,他表示,长三角无论经济总量、人口流入、区域面积都远胜于大湾区,天花板更高。

资本市场披露,今年上半年,美的置业选择新进入长三角的温州市场,在温州购置58万平方米土地项目,没有选择新拓大湾区市场,也没有继续深耕去年刚进入的东莞和惠州市场。

但这并不意味着,美的置业会完全放弃大湾区的发展机会。

据资本市场人士透露,今年上半年,美的置业在佛山签约几个旧改项目,通过孵化,旧改项目未来可以转化为廉价的土储,改善销售毛利率。

不过目前,美的置业旧改的规模相对较小,共有10个旧改项目可转化为土储,预计转化土储建面为402万平方米,不及去年销售面积的1/2。

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