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负债90亿、万人维权,“蛋壳公寓”会成为下一个ofo吗?

2020-11-16 14:18:47浏览:12编辑:美食养成记

负债90亿、万人维权,“蛋壳公寓”会成为下一个ofo吗?

这两天,蛋壳公寓又闹出了大新闻。

11 月 10 日,有媒体爆出蛋壳公寓北京总部被数百人维权,包括退租金的租客、收房租的房东、蛋壳工作人员讨薪……甚至还在现场爆发了肢体冲突。

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实际上从进入11 月开始,蛋壳的负面新闻就开始频繁登上微博热榜。

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连央视都在11 月 6 日,点名曝光蛋壳公寓。

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网上甚至还有传言“高管卷走6个亿跑路,公司账面只剩200块钱。”

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蛋壳公寓,一个掌握房源 43万+ 、累计用户超过 100 万 、全国第二大的长租公寓,也要不行了?

01

蛋壳公寓“暴雷”始末

我需要先说明一点,就是目前为止,还没有任何官方权威消息,证明蛋壳破产暴雷了,诸如高管跑路等消息,大部分都是小道消息或是谣传。

但是,蛋壳确实陷入了最危险的时刻。

事情要从 6 月份说起,蛋壳公寓先后出现了 3 次非常严重的负面事件,一步一步将蛋壳拖向暴雷的边缘。

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1)CEO被政府调查,股价暴跌

经历过疫情最严重年初,国内大部分城市的生活都回归正常,蛋壳的经营状况也随之好转,并在 6 月重新达到了股价的峰值。

但随后在 6 月 18 日,蛋壳公寓被爆出 CEO @高靖被政府调查,已去职,CEO 由另一位联合创始人暂任。

蛋壳CEO @高靖被调查的原因至今未被公布,但《南方周末》披露:可能和挪用 6 亿开发区国有资金有关。

不论真相如何,这次事件对蛋壳的打击是巨大的。

且不说创始人对于一家公司的重要性,单在股市上就损失惨重。如下图所见,蛋壳的股价在 6 月末,股价就开始雪崩式下跌到现在的 1.5 美元,仅为巅峰时期的十分之一。

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一家公司上市,最大的好处就是方便从股市融资。需要钱了,通过增发股票就可换取大量现金流。

长租公寓是一个利润率很低的行业,蛋壳公寓也是每个季度都在亏损的。每个月都要支付房东房租、供应商装修费、员工工资以及各种物业成本。

在今年 Q1,蛋壳的亏损金额达到 12 亿,资金压力非常大。

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股价骤跌,让蛋壳陷入了一个困境——没法继续从股市大规模融资缓解现金流压力,这也直接导致了后续一系列负面新闻的爆发。

2)现金流紧张,流言四起

由于资金紧张,蛋壳开始了一系列节流措施,比如裁员、延发工资、拖延房东资金、拖欠供应商尾款……

结果就是在 10 月 14 日,一则关于“蛋壳公寓破产倒闭”的消息登上微博热榜。

但随后蛋壳辟谣称:

部分合作方因与公司存在商业纠纷,采取了过激行为。

说白了,就是蛋壳因为现金流紧张,没有支付合作公司尾款。

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虽然这次热点事件没有继续发酵成为更大的热点,但也在很大程度上动摇了供应商、房东、租客们对蛋壳的信任,让其陷入了一个恶性循环。

3)全网被维权,蛋壳陷入恶性循环

作为供应商,当你被一家风雨飘摇的公司拖欠尾款,前面有同行通过曝光、上门讨债等手段拿到了补偿,你会不会跟进?

作为房东,长租公寓每月都拖延房租,有时干脆直接欠下了,网上都是这家公寓要倒闭的留言,你会不会因为担心收不到房租而想要和它解约?

作为租客,已经交了季度、半的房租,会不会担心自己的钱打了水漂?进而申请退租、退押金?

经营不善的现状,以及大量负面消息让供应商、房东、租客……都在找蛋壳要钱,而且它还真的拿不出钱来。

现在,你随意打开任意一个和蛋壳有关的平台,评论区都是“炸”的——清一色地声讨蛋壳。

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结果就是,蛋壳越拿不出钱,大家越是恐慌越,于是更多的人去找蛋壳要钱……形成了恶性循环。

最终在 11 月 10 日,发生了数百人到蛋壳北京总部集体讨薪的热点事件。

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当然有消息称,现在蛋壳高层正在积极寻求解决方案。但蛋壳确实在一点一点滑地向最坏的结果。

02

长租公寓:一场危险的资本游戏

今年非常多的长租公寓暴雷,但我其实一点也不意外。

实际上,长租公寓从一开始,就是在悬崖边上反复横跳的“危险企业”。

负债90亿、万人维权,“蛋壳公寓”会成为下一个ofo吗?

1)今年的长租公寓,频繁暴雷是必然

为什么这么说呢?

① 长租公寓的利润率太低了

现在市面上的长租公寓模式主要有两种,一种是集中式,一种是分布式。

分布式:以自如、蛋壳为代表的互联网长租公寓;

集中式:主要是万科铂寓、魔方公寓等地产开发商、物业机构

所谓分布式,像自如、蛋壳这种企业向“散户房主”去租房,装修一番再租出去,本质上相当于一个二房东在赚差价。

而集中式则是由房地产公司、物业集团将某一个区域内的整片房产,统一装修出租,租客相当于直接向房主租房。

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但不论哪个模式,都不赚钱。

据《2019 年租赁住宅行业白皮书》显示,国内 20 个重点城市中,公寓租金回报率只有 1%~3% 。

有业内人士透露,企业想要保证盈利,要保证租房率在 90% 。而像今年这样,在疫情的大背景下,租客数量、续租率都在下降,这么薄的利润根本不足以维持长租公寓的运营。

② 扩张模式是个巨坑

当然,对于房屋所有权在自己手中的集中式长租公寓来说,生意不好只是有限度的亏损,但对于自如、蛋壳等互联网长租公寓来说,退一步就是悬崖。

这与互联网长租公寓的模式有关。

自如、蛋壳这种企业,本质上是一个赚取装修溢价和服务费的二房东。

是一个“轻资产”、“轻负债”的模式,但他们的扩张模式却给自己埋了个巨坑。

举个例子吧,假设有一套 6000/月 的三室一厅,长租公寓装修一番改成四室,租出去一个月收回 8000 元,自己能赚 2000 元。

这家公寓想要扩张,但本金不够,怎么办呢?

就疯狂加杠杆,通过现金贷模式“套现”。

简单来说,就是让租客和贷款平台签下合同,租客按月还贷款,可以一次性从贷款平台拿到全部现金。

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这样,长租公寓手里的钱本来只够付 100 套房 1 个月的房租,一下子就能通过金融机构预支 12 个月的钱。

一部分放进资金池保证每个月交租给房主,更多的钱去租更多的房子,再通过同样的方式便可以套出更多的钱。

但问题就在于,一旦遇到特殊情况,资金池里的钱不足以支付房主房租时,长租公寓就暴雷了。

现在在疫情的大背景下,长租公寓的扩张困难,现金贷模式“套现”也就困难。租客退租、房屋空租、房东房租、运维成本……这些都得花钱,现金流一花完自然就暴雷。

2)我们该如何避坑?

那么我们该如何避坑呢?

①直租、集中式公寓优先

从最近几个月的事件来看,租客们最惨的情况莫过于:

明明签了一年合同,也交了钱,但公寓暴雷后却被房东赶出房子。

当然,这种情况基本上都是出现在分布式公寓。因为租客签的合同对象是和二房东——长租公寓,房东也是受害者。

在疫情大环境下,没有哪家互联网长租公寓能保证自己不出意外。

所以,为了避免陷入“钱花了,没房住”的窘境,最好选择和房东直接租房,或是魔方、泊寓这种集中式公寓。在这种模式下,公寓运营方要么是自己有产权,要么是房东全权委托,当公司资金出现问题甚至倒闭,租赁合同仍然有效。

② 签合同,一定要关注是否包含现金贷

前面已经讲过,很多长租公寓公司为了扩大资金池去跑马圈地,往往会通过各种手段引诱用户签贷款协议。

比如使用贷款房租更便宜,甚至直接将贷款协议放到不起眼处,让用户在不知情的情况下签约。

在这种情况下,一旦公寓暴雷就会出现很多麻烦。比如预交的房租退不了,你停止交租后影响个人征信……

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③不要签太长期限

最后是签约时间。

很多长租公寓为了能一次拿到更多的现金,往往会给年限更长的合同优惠。比如:

一间房月租 2300元/月,按季度租 2100元/月 ,半年租的话是 1900元/月,年付则只需要 1700元/月 。

不少用户都会选择更划算的年租。

如果你能保证稳定住满期限,在长租公寓不暴雷的前提下,问题不大。但如果中途改租退房,在今年各大公寓现金流紧张的情况下,退租难度一定拉满的。

03

结语

这并不是我第一次写蛋壳,在 2 月份疫情期间蛋壳公寓“强制要求房主免租,同时却不给租客免租”两头赚取现金流时,我就发文狠狠地批评过它,这是一个媒体人天职。

负债90亿、万人维权,“蛋壳公寓”会成为下一个ofo吗?

但写这篇文章时,我内心是矛盾的。

一方面,我相信蛋壳公寓是一家合法经营的公司,而非庞氏骗局。

我希望蛋壳能挺过这次危机!

住房是大事,对租客和房主而言都是。以蛋壳的体量,一旦暴雷,不知多少租客和房主面临损失。

但一方面,我也必须要为租客、房主们敲响警钟:要评估继续租房蛋壳的风险。

当年谁也想不到 ofo会跑路,也没谁会想到乐视老板会跑路,但他们实际上都跑了。

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