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【天风地产|2020土地市场回顾】市场规模稳定增长,供需关系趋向平衡

2021-01-11 22:20:06浏览:63编辑:参考消息

市场规模同比增长,供应成交连年稳增

根据我们跟踪的百城数据,2020年土地市场规模同比增长,前52周土地市场供应建筑面积15.88亿平方米,同比增长4.5%;前52周土地市场成交规划建面13.55亿平方米,同比增长3.9%。其中住宅类土地供应建筑面积7.79亿平方米,同比增长2.4%;住宅类土地成交建面6.65亿平方米,同比增长6.9%。2020年土地市场规模为近五年来最高。自2017年以来,土地市场整体规模基本保持每年稳中有升的增长趋势,其中土地供应量和成交量分别以8.47%、8.55%的年复合增长率稳定增长;住宅类土地供应量和成交量分别以10.17%、10.76%的年复合增长率稳定提升。2020年,住宅类土地供应和成交均占土地市场总供应和总成交量的49.04%,住宅类土地依然是土地市场交易的重要组成部分。

土地价格同比增长,溢价率维持历史低位

2020年土地市场全年挂牌均价为2819.44元/平方米,同比增长0.9%;土地市场全年成交均价为3190.21元/平方米,同比增长4.43%;分城市能级看,一线城市、二线城市和三线城市土地成交均价分别为8321.14元/平方米、3610.86元/平方米、2121.12元/平方米,分别较去年同比增长14.05%、降低2.70%、增长6.18%。经过我们测算,2020年全年土地市场溢价率为13.15%,其中一线城市、二线城市、三线城市的平均溢价率分别为11.39%、12.22%、14.51%。近两年土地市场平均溢价率略有上行,但依然处于历史低位水平,其中一线城市溢价率近年来波动明显,二线城市和三线城市在2018年达到低位后近两年逐年提升,我们认为这与各地方因城施策,楼市冷淡城市去库存、调整土地市场供应有关。

供需关系趋向平衡,供应节奏分化明显

根据我们的测算,2020年全年整体土地供需比为1.17,较2019年持平,表明2020年土地市场总体热度与2019年基本一致。其中一线城市、二线城市、三线城市供需比分别为1.19、1.16、1.18。近三年来,土地市场的供需比维持在1.2以内,较2013年1.14的供需比改善明显,表明近年来土地市场较为稳定的发展趋势。住宅类土地供需比为1.17处于历史中位水平,较去年1.22略有下降,近三年来住宅类土地供需比亦逐年下降,表明住宅类土地市场总体热度较去年有所提升。从土地供应节奏看,各能级城市分化明显。一线城市普遍供应节奏快,广州、深圳土地挂牌完成度超过100%;二线城市成都、武汉完成度高,土地挂牌完成度均超过100%,而宁波由于市场火热导致当地政策管控趋严,挂牌完成度不足50%。

因城施策控制供应,三道红线影响拿地

政府对房地产的调控不变,因城施策趋向常态化,土地市场向政策市发展。经过我们测算,一线城市中深圳计划供地面积与去年持平,广州、北京、上海则较去年有所下降。二线城市中,天津、济南、沈阳、杭州、厦门等地计划供地面积较去年同期有所提升,而南京、宁波、郑州、武汉等地同比下降。另外,2020年下半年以来各项宏观政策纷纷出台,对房企融资进行不同程度的限制,如“三道红线”、央行货币政策“精准导向”,房地产贷款增速稳步回落,房企融资受限,土地市场需求侧受到影响。

投资建议:土地市场规模有望稳定提升,供需关系将继续趋向平衡。“因城施策”常态化,政策稳定性提高,土地市场有望进一步向政策市发展。行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化,不少企业不得不加速推出降档举措。过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司,我们持续推荐1)优质龙头:万科、保利、金地、融创、龙湖、招商;2)优质成长:金科、中南、阳光城、世茂、新城、华润、旭辉、龙光;3)优质物管:招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等;4)低估价值:城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

风险提示:政策调控加强、宏观经济波动、疫情二次反弹

【天风地产|2020土地市场回顾】市场规模稳定增长,供需关系趋向平衡

1. 市场规模稳中有升

1.1. 2020年土地市场规模同比增长

1.1.1. 土地供应建筑面积和成交面积

根据我们跟踪的百城数据,截至2020年12月27日,2020年52周土地市场供应建筑面积15.88亿平方米,较去年同期增长4.5%;2020年52周土地市场成交规划建筑面积13.55亿平方米,较去年同期增长3.9%。受疫情影响,第一季度的土地供应和成交均较去年有所下降。由于防控措施有效,经济活动日益恢复,从二季度开始,土地供应和成交都逐渐恢复,尤其在三季度土地市场整体市场规模较去年同期增长明显。

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1.1.2. 住宅类土地供应建筑面积和成交面积

其中,住宅类土地供应建筑面积7.79亿平方米,同比增长2.4%;住宅类土地成交建筑面积6.65亿平方米,同比增长6.9%。与土地市场总体市场规模类似,从13周开始,住宅类土地累计供应面积才实现反超2019年同期;住宅类土地累计成交面积在第14周超过2019年同期水平。

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从住宅类土地占土地市场总面积比例看,住宅类土地供应和成交均占总土地供应和成交的49.04%。

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1.2. 土地市场规模为近五年来最高

1.2.1. 土地供应建筑面积和成交面积

2010年以来,土地市场整体供应量在2013年达到顶峰后,在2014-2016年间迅速回落。2017年至今,土地市场供应逐渐恢复,2020年较2016年土地供应面积呈现稳定缓慢的恢复趋势,复合增长率达到8.47%。除2019年土地供应同比较上年略有下降外,其余年份均有所增长。2020年土地市场总供应量已经达到2013年峰值的81.31%。

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土地市场成交量与供应量的变化趋势基本一致,在2013年达到顶峰后,在2014-2016年急速下跌,2016年土地成交量仅为2013年顶峰的57.19%。2017年开始,土地成交量逐渐恢复,近年来较2016年土地成交面积增长明显,2017-2020年的复合增长率为8.55%,并且每年均较去年同期有所增长。2020年土地市场总成交量已经达到2013年峰值的79.39%。

从土地市场的供应量和成交量看,土地市场规模虽然较2013年仍有一定距离,但近年来整体呈现稳定增长的趋势。

1.2.2.住宅类土地供应建筑面积和成交面积

住宅类土地市场略有不同。2010-2013年,住宅类土地市场整体供应量略有波动,但同样在2013年达到顶峰。随后在2014-2016年间迅速回落,其下降速度为18.01%,高于土地市场整体供应量16.25%的下降速度。2017年至今,住宅类土地市场供应同样逐渐恢复,2020年较2016年土地供应面积呈现稳定缓慢的恢复趋势,复合增长率达到10.17%,在2017-2020年间,每年均较去年有所增长。2020年住宅类土地市场总供应量已经达到2013年峰值的81.20%。

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住宅类土地市场成交量与供应量的变化趋势基本一致,在2013年达到顶峰后,在2014-2016年急速下跌,其下降速度为18.88%,高于土地市场整体成交量17%的下降速度。2016年住宅类土地成交量仅为2013年顶峰的53.38%。2017年开始,住宅类土地成交量逐渐恢复,近年来较2016年土地成交面积增长明显,2017-2020年的复合增长率为10.76%,并且每年均较去年同期有所增长。2020年土地市场总成交量已经达到2013年峰值的80.33%。

我们认为,住宅类土地市场较整体土地市场的变化趋势更为明显,对于市场环境更为敏感。住宅类土地依然是我国土地市场交易的热点,除了变动趋势更为明显之外,住宅类土地的供应占总体土地市场供应的比例基本维持在接近50%的水平,住宅类土地的成交占总体土地市场成交的比例基本维持在48%左右,是土地市场供应和成交的非常关键的组成部分。

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2. 市场热度

2.1. 土地价格同比增长

2.1.1. 2020年土地溢价率

从土地成交溢价率看,2020年全年土地市场成交溢价率为13.15%。其中,一线城市的土地平均溢价率为11.39%,二线城市土地平均溢价率为12.22%,三线城市土地平均溢价率为14.51%。

从挂牌价看,2020年土地市场全年挂牌均价为2819.44元/平方米,同比增长0.90%;其中,一线城市土地挂牌价为7470.48元/平方米,二线城市土地挂牌均价为3217.69元/平方米,三线城市土地挂牌均价为1852.37元/平方米,分别较去年同比减少3.72%、减少5.44%、增长2.08%。

从成交价看,2020年土地市场全年成交均价为3190.21元/平方米,同比增长4.43%;其中,一线城市土地成交均价为8321.14元/平方米,二线城市土地成交均价为3610.86元/平方米,三线城市土地成交均价为2121.12元/平方米,分别较去年同比增长14.05%、减少2.70%、增长6.18%。

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从住宅类土地的土地成交溢价率看,2020年全年住宅类土地市场成交溢价率为16.76%。其中,一线城市的住宅类土地溢价率为9.71%,二线城市的住宅类土地溢价率为13.07%,三线城市的住宅类土地溢价率为17.53%。

从挂牌价看,2020年住宅类土地全年挂牌均价为3190.21元/平方米,同比减少25.08%;其中,一线城市住宅类土地挂牌均价为13588.54元/平方米,二线城市住宅类土地挂牌均价为5339.64元/平方米,三线城市住宅类土地挂牌均价为3314.27元/平方米,分别较去年减少1.25%、增长0.62%、增长5.65%。

从成交价看,2020年住宅类土地市场全年成交均价为5587.12元/平方米,同比增长4.23%;其中,一线城市住宅类土地成交均价为14907.58元/平方米,二线城市住宅类土地成交价为6037.55元/平方米,三线城市住宅类土地成交均价为3895.13元/平方米,分别较去年同比增长6.69%、减少1.83%、增长7.58%。

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2.1.2. 溢价率维持在历史低位

2016-2018年,土地市场成交价基本维持平稳,其中一线城市土地成交价逐年降低,二三线城市成交价较为平稳。近两年,总体土地市场成交价略有上升,其中,一线城市成交价上升幅度大,二三线城市成交价略有提升。

2016-2018年,溢价率呈现逐年下降趋势。近两年土地市场平均溢价率略有上行,2020年处于低位水平。其中,一线城市的溢价率近年来波动较大;二线城市溢价率在2016年达到35.13%高位后逐年下降至2018年7.99%的低位,近两年逐渐提升;三线城市2017年达到31.52%的高溢价率,但在2018年迅速下降至6.65%,近两年则逐年提升。我们认为2018年土地成交溢价率降幅明显,同时近两年稳中略有提升与低能级城市去库存、各地方政府因城施策,适当调整土地供应有关。

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2016-2018年,住宅类土地市场成交价基本维持平稳,其中一线城市土地成交价下降明显,二线城市略有波动,三线城市逐年提升。近两年,住宅类土地市场成交价略有上升,其中,一线城市成交价上升幅度大,二线城市保持稳定,三线城市成交价略有提升。

2016-2018年,溢价率呈现逐年下降趋势。近两年土地市场平均溢价率波动较大,2020年处于近十年的低位水平。其中,一线城市的溢价率在2016-2018年间下降非常明显,从2016年69.04%迅速下降至2018年1.07%的水平,2019年与2018年基本持平,2020年较上期有所提升,这与一线城市对住宅类用地管控趋严、加大对“地王”的限制有关;二线城市溢价率在2016年达到47.66%高位后逐年下降至2018年10.86%的低位,近两年逐渐提升;三线城市2016年达到35.71%的高溢价率,但在2018年迅速下降至11.61%,近两年则逐年提升。我们认为2018年住宅类土地成交溢价率降幅明显,同时近两年稳中略有提升与低能级城市去库存、各地方政府因城施策,适当调整土地供应结构有关。

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2.2. 供需关系趋向平衡

2.2.1. 2020年供需比处于历史中位水平

我们按照土地供应面积/土地成交面积计算土地供需比,根据我们的测算,2020年全年整体土地供需比为1.17,较2019年的1.17持平,表明2020年的土地市场总体热度与2019年基本一致。其中一线城市、二线城市和三线城市的供需比分别为1.19、1.16、1.18。住宅类土地供需比为1.17,较去年同期1.22略有下降,表明住宅类土地市场热度较2019年有所提升。其中2020年一线城市、二线城市和三线城市的住宅类土地供需比分别为1.15、1.14、1.20,一线城市和二线城市的住宅类土地市场热度相较总体土地市场热度高,三线城市的住宅类土地市场热度略逊于总体土地市场热度。

土地市场总体供需比在2010-2013年间保持下降趋势,表明了这四年期间土地市场火热,2013年供需比达到1.14,并在2014年维持在这一水平。2015年土地市场略有冷却,供需比提升至1.19,并在2016、2017两年逐年下降至1.09。近三年来,土地市场的供需比维持在1.2以内,表明了近年来土地市场较为稳定的发展态势。

住宅类土地供需比波动较大。在2016年前,该比例在1.14-1.22区间内浮动,2017年,该比例迅速下降至1.05,这与住宅市场火热,房企争相拍地有关。由于低能级城市去库存压力大等因素,房企对住宅类土地需求有所下降,2018年该比例达到1.25,住宅类土地市场热度明显减弱。随着各地方政府因城施策效应显现,近三年来住宅类土地供需比逐年下降,于2020年达到1.17中位水平。

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分城市能级看,一线城市的土地供需比在2010-2012年呈现明显上升趋势,2013年锐减至1.04,随后直至2015年,供需比一致维持在1.09。2016年至2018年间,一线城市土地供需比在1.07-1.14区间内浮动,2020年再次上升至1.19的历史高位。这与一线城市因城施策调整土地供应以维持土地市场平稳有关。一线城市的住宅用地供需比整体普遍略高于一线城市总体土地供需比,其变化趋势基本与土地供需比一致。近三年,住宅类土地供需比低于总体土地供需比,这主要与一线城市调整土地供应结构,同时适当增加住宅用地拿地条件有关。

二线城市的土地供需比普遍高于一线城市,除了2017年达到1.06,有明显下降,在2010-2020年总体保持平稳,维持在1.15左右。二线城市的住宅用地供需比整体普遍略高于二线城市总体土地供需比,其变化趋势基本与土地供需比一致。除了2017年达到1.01较历史水平下降明显并在2018年迅速攀升至1.23外,其余年份均保持平稳,维持在1.17左右。这主要与二线城市土地热度略逊于一线城市,同时部分城市有去库存压力。

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三线城市的土地供需比数值最高,尤其在2018-2020年,三线城市的土地供需比在1.2左右浮动,住宅类土地供需比在1.25左右浮动,远远高于一线城市和二线城市,这与三线城市土地热度有限和去库存压力大有关。

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2.2.2. 流拍率

我们利用成交数量/供地数量这一指标间接估算流拍比率。在我们跟踪的城市中,其整体流拍率位14.36%,其中一线城市流拍率位15.43%,二线城市12.10%,三线城市15.98%。我们认为一线城市流拍率较高的原因在于土地出让价格高,以及土地出让的附加条件,如限制土地具体用途、限制住宅建筑面积、保障房和自持建筑配建,间接提高房企拿地成本。二线城市分化较为明显,宁波流拍率为8.21%,南京为6.85%,济南和郑州则分别达到16.09%和15.08%。

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3. 供应节奏

我们按照供应挂牌量/年初计划量计算各地的土地挂牌完成度,从而测算各地的土地供应节奏。

3.1. 一线城市普遍供应节奏快

一线城市的供应节奏分化明显。北京的年初计划商品住宅土地供应量为600万平方米,全年的实际土地供应量为324.29万平方米,挂牌完成度仅为54.05%。上海计划住宅类土地供应量为900万平方米,全年实际供应848.52万平方米,挂牌完成度94.28%。广州、深圳则受粤港澳大湾区政策影响,同时2020年是深圳特区两地均为各家房企拍地必逐市场,两地的挂牌完成度均超过100%,反应了火热的土地市场交易环境。

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3.2. 二线城市分化明显

二线城市分化明显。郑州、宁波等城市的土地挂牌完成度相对较低,其中宁波主要由于前期市场火热导致当地政策逐渐控制有关;而郑州则主要由于当地房地产市场压力大,具体表现在城市的住宅价格存在下行压力、新房成交量逐渐萎缩。

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4. 政策变化

一方面,因城施策影响土地供应。自2018年以来,政府对房地产的调控不变,因城施策趋向常态化,土地市场向政策市发展。我们整理了一线城市和主要二线城市的计划供地面积及较去年同期增速。

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一线城市中,除深圳计划供地面积与去年计划供地面积持平,广州、北京、上海计划供地面积均较去年同期有所下降。2020年是深圳特区成立四十周年,深圳市土地管理和供应方面的政策端得到进一步政策倾斜。

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二线城市中,天津、济南、沈阳、杭州、厦门等地的计划供地面积较去年同期有所提升,其中天津计划供地较去年同期增长36%;南京、宁波、郑州、武汉、南昌、成都等地的计划供地面积则较去年同期有所下降,其中成都下降56.61%,降幅最大,武汉和南昌下降超过20%。计划供地面积同比下降的城市中,宁波、南京主要为控制土地市场热度,以宁波市为例,2020年下半年以来,宁波市两次出台限购政策以控制楼市热度,四季度供地明显弱于二、三季度;武汉则受疫情影响土地市场有待恢复。

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另一方面,2020年下半年以来,各项政策纷纷出台,不同程度的限制房企融资。“三道红线”的出台限制房企杠杆;央行货币政策“精准导向”,房地产贷款增速稳步回落;央行提出“牢牢坚持房子是用来住的不是用来炒的”定位,提出对于房企融资管理规则市房地产市场长效机制建设的重要内容,矫正盲目扩张的经营行为。基于这样的背景,房企融资受到限制,土地市场的需求端在政策管控下受到一定影响。

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文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告,具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。

证券研究报告:《市场规模稳定增长,供需关系趋向平衡——2020年土地市场回顾》对外发布时间:2021年1月10日

报告发布机构:天风证券股份有限公司本报告分析师:

陈天诚 SAC执业证书编S1110517110001

张春娥SAC执业证书编S1110520070001

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