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观点直击 | 许家印:今天的恒大已不是过往的恒大

2021-04-01 01:45:01浏览:41编辑:花落知多少

投资研报

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现在的恒大不是单一的地产企业的恒大,新恒大是一间多元产业+数字科技的综合性企业集团。

观点地产网 恒大集团是一个擅长给资本市场讲故事的企业。

3月份最后一天,恒大举办了2020年全年业绩发布会。尽管去年经历了很多事情,但集团主席许家印更愿意畅想未来。

“今天的恒大已经不是过往的恒大。”继去年提出实施“高增长、控规模、降负债”发展战略,恒大又提出了一个新概念——“新恒大”。

何谓新恒大?按许家印的解释,现在的恒大不是单一的地产企业的恒大,新恒大是一间多元产业+数字科技的综合性企业集团。他将恒大定位为数字科技企业,表示市场不能再用原来的视角去观察它。

“房地产发展将回归到一个平稳的属性上,特别是从金融属性逐渐向实体经济过渡。”副主席兼行政总裁夏海钧如是说。

他提出,随着市场回归平稳,中国房地产行业应该出现两个状况:一是销售价格趋于稳定,不会大起大落,基本稳定在现有的价格体系下;二是房地产整体销售规模,应该会维持在15万亿左右。

夏海钧认为,随之而来的影响,就是房地产开发商们的竞争可以说已经定局。恒大、万科、碧桂园前三的格局基本难以发生变化,三巨头的地位难以撼动。

在这种情况下,夏海钧表示恒大将围绕一个地产主业,大力发展多元化,即“同心多元化”。

多元局

恒大将旗下业务分为八大产业平台。

其中,智慧人居新生活对应恒大地产集团,恒大地产是恒大集团发展地产业务的主体,是集团营运主轴,包含在中国恒大上市平台内,中国恒大目前的市值是1970.56亿港元。

智联移动空间对应恒大新能源汽车业务,恒大汽车平台在港交所上市,目前市值乘着新能源汽车热潮一飞冲天,达到5540.6亿港元。恒大自2018年下半年入局新能源后,至今投入已经达到474亿元,包括一口气研制14款车型。

按照最新规划,恒大新能源汽车恒驰将在今年第四季度进行试生产,明年要进行大量交付。到2025年,恒驰产销量要超100万辆,到2035年要超过500万辆,规模目标是世界龙头企业。

智慧型城市服务运营商对应恒大物业,恒大物业于2020年12月分拆上市,截至去年年末拥有在管面积约3亿平方米,合约面积约5.65亿平方米,共布局290个城市,管理项目937个。

恒大物业最新提出,到2021年合约面积不低于8亿平米,在管面积突破6亿平米,目标是“力争成为全球最大综合城市服务运营商”。

恒大互联网流媒体平台则是与腾讯合资的恒腾网络,恒腾网络去年斥资72亿港元收购儒意影业及儒意旗下南瓜电影,目前方向是打造世界一流互联网的流媒体平台,对标美国奈飞。

该股自从《你好,李焕英》电影火爆后,市值冲到901.3亿港元。根据参与了投资者会的人士向观点地产新媒体透露,恒腾网络今年还将继续加强收并购。

房车宝的故事近来为市场熟知,它负责恒大旗下房产汽车互联网交易服务,定位为一家科技企业的中介平台。资料显示,房车宝拥有全民经纪人2129万人,执业经纪人38.7万,线下门店4.3万家,平台年交易规模1.2万亿元。

房车宝2021年亦计划更大规模的并购,夏海钧透露,房车宝今年交易规模要突破2.2万亿元。为此,房车宝刚刚引入17名投资者,筹资163.5亿港元。

恒大童世界板目前定位是恒大文旅板块,负责恒大线上线下互动文娱生意。因为该板块除了主题乐园外,还包含恒大海南海花岛项目。根据计划,恒大童世界将凭借推行会员制发展数亿会员。

恒大大健康产业包含在恒大汽车平台内,恒大·养生谷销售目前仍是恒大汽车主要收入来源。而恒大目前在全国拥有30个养生谷项目,未来三年计划在全国布局70个。

最后最值得注意的是“恒大冰泉”,按照最新规划,恒大冰泉将同时在矿泉水、粮油、乳业三个方向发展,“共14个系列,超50款产品……力争把恒大冰泉打造成为中国第一水品牌,中国健康粮油第一品牌。”夏海钧表示。

他提出,恒大旗下八大业务平台将把“数字科技实现一个数据闭环,提供一个全新的服务生态”。

据了解,恒大目前正与腾讯、百度合作打造恒驰的车联网生态系统。

更重要的是,恒大打算将八大业务平台全部实现分拆上市,还未装入上市平台的房车宝、恒大童世界、恒大冰泉都有相关计划。

其中,房车宝将自3月29日起12个月内,在美国纳斯达克或其他合适证券交易所挂牌。

根据参与投资者会的人士透露,房车宝具体上市预期是今年年底或者明年年初。

分拆多元化业务是恒大集团2020年的主要动作,凭借轮番引投和配股融资,恒大在恒大汽车、恒大物业、房车宝、恒腾网络几大平台上,筹得近888亿港元权益。

据透露,恒大去年在没发行一笔外债的情况下,用自有资金偿还了境外债务本息591亿港元。夏海钧称,恒大今年还将用自有资金偿还今年到期的所有境外债务。

地产路

具体降杠杆的方法,还是那三板斧:扩大销售规模,控制土地规模,以及分拆多元化物业。

恒大2021年的合约销售目标为7500亿元,比2020年合约销售增长3.7%。但按来自投资者会参会人士的消息,恒大2020年去化率是65%左右。

恒大目前在建工程面积为1.32亿平方米,“从去年结转下来的已取得预售证的可售面积是4537万平方米,计划2021年新增9200万平方米。”夏海钧透露,公司2021年可售资源约1.37亿平方米。

如果按照65%去化率来预估,2021年恒大可以实现8000亿元到9000亿元销售额。

至于控土储,恒大计划今年再下降1500万平方米,使可售住宅土储面积达到2.15亿,同时明年再降1500万平方米,达到2亿平方米。

在这方面,恒大去年实际上是完成了目标的。

恒大2020年实现了总土地储备的大幅下调,截至年末拥有土地储备2.31亿平方米,较一年前2.93亿平方米下降超过6000万平方米。

购地方面,恒大去年新购土地储备建筑面积6892万平方米,平均成本1992元/平方米。购地面积超过2019年全年6703万平方米,以及2018年全年的4993万平方米。

夏海钧表示,今年恒大在土地购买上会有所控制。因为行业格局已定,恒大目前想法是维持规模的稳健增长,所以今年销售增长只定在3.7%,土地上也一样。

尤其目前在招拍挂市场,房企越来越难拿到便宜的土地,恒大也将目光放到租赁式住房和城市更新两方面。

在去年恒大战投转股过程中,深圳人才安居集团和广州市城投投资有限公司两大国资分别入局恒大集团。

“去年我们引入了深圳安居集团和广州城投集团成为新股东。”夏海钧称,未来恒大将在广州与广州城投合作城市更新项目,在深圳与深圳人才安居集团就人才房、安居工程等方面全面合作,最终“通过这两个地方的发力,实现房地产的转型”。

资料显示,恒大目前有约100个城市更新的项目,其中78个是在粤港澳大湾区,58个在深圳。这些还未纳入报表的土地储备,将是恒大未来发展的储备粮。

恒大志向高远,期望在人们衣食住行各方各面都做出一番成绩。对此,许家印表示,公司的发展规划正在一步一个脚印向前迈进。

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