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新政下房票珍贵,深圳“中惨”如何抉择?

2020-08-01 01:19:11浏览:编辑:股市伏击

中产阶级,一个在别人眼中意味着生活富足、小资情调的阶层,却在如今大城市高房价、高物价之下,因为“疲于应付压力”、“透支财富、青春”等标签,也被称之为“中惨”阶层。

对于“中惨”来说,在深圳置业或许是一个让人非常纠结的事情。曾有人调侃:“高不攀低不要,中惨两不靠”,不知是否是刚刚达到“中产”的你的真实写照。

一直以来,深圳的豪宅市场都备受瞩目,网红盘的入市都创造了很不错的成绩,豪宅盘的关注度、讨论度都相当高。如去年的深业中城、招商·领玺创下了“日光”成绩,半岛城邦四期、天健天骄等虽然开盘前争议颇多,但是丝毫不影响土豪们“用脚投票”。

时间到了今年,疫情下的豪宅市场热度不减。招商蛇口太子湾上半年加推现场火热,海纳公馆仅释放5套房源也吸引了大量认筹,众所瞩目的华润城四期时刻挑动大家的神经,再加上近日曝光频频的安托山豪宅海德园……土豪的强大购买力总是不断地刷新着人们的想象力。

然而,就在这些豪宅在被频频追捧之时,深圳以中产阶级为代表的高收入人群却突然发现一个难以接受的事实,原来自己正在被深圳优质资产逐渐“抛弃”。

以一套三房一卫户型,总价大概在1000万左右的楼盘为例,以首套房、商贷30年的标准算下来,总价1000万的话,首付大概要300万,每月还贷3.7万左右。

首付300万,每月还贷3.7万,如果不是富二代,大概要年薪百万上下,经过一定年份的奋斗,才能承担得起。

而这,也仅仅是踏进深圳豪宅的一个门槛而已。

事实上,如今深圳核心区的资产,早已不是很多中产所能轻易涉足的了,毕竟对于作为“社会主义先行示范区”的深圳来说,其豪宅市场面向的是“四海八荒”的有钱人。

相比之下,普通中产阶级与真正的资本之间的差距很容易就被放大开来。

那么,以中产阶级为代表的高收入人群,他们买不起核心区域的豪宅,会退而求其次去买核心区域的老破小吗?

大概率也不会。

什么是中产阶级呢?

收入高、大多是企业管理层,受教育水平高,多为名校或者留学背景,注重精神诉求,追求高品质生活,“不将就”是他们的人生指南和准则。

落到置业上,以中产阶级为代表的高收入人群,买房有几大特点:

更讲究小区格调、邻居圈层、教育资源、景观环境等房子居住性质以外的附加物。总而言之,就是小区要能满足自己对生活品质的追求。

那么有些人可能会说,中产买不起豪宅,又不愿在房龄老和户型小之中挣扎,可以买介于刚需和豪宅之间的改善型住房,找个平衡点不好吗?

但事实上就算不是豪宅,只是深圳核心区域的二手房,也已经不是普通中产可以轻易上车的。

改变趋势实属不易,选择时机方是真实。

于是乎,许多看向了相对处在发展或者说上升期的区域,这也使得近年来许多非中心区域的优质楼盘未入市而先火。

而在715新政下,购房名额变得更为珍贵,手握来之不易、弥足珍贵的房票,未来中产又会将其投至何处?

本文特整理深圳今年一些热点区域的总价相对亲和的部分热点楼盘,与大家一同分析:

龙华

2020年,对于陆续有二手挂盘价突破十万的上塘来说,如今的上塘已经超过了豪宅的及格线。然而,在诸多豪宅楼盘中,却有着这么一个价格相对亲民的楼盘,它就是——中海汇德理。

1中海汇德理

中海汇德理的前身是去年11月土拍的限价地块,限定入市最高均价7.14万元/㎡。其位于龙华上塘片区,南临红山片区,北靠龙华街道,同时享受龙华两代核心的利好辐射。

具体来看,项目位于上塘片区较成熟的住宅区,地处腾龙路与建设东路交汇处。隔着腾龙路,对面便是两代地王:均价10万的金茂府和均价过9万的中海锦城。

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项目紧邻4号线和6号线,距离龙华九方步行约10分钟,附近有龙华人民医院以及预计2021年开学的华东师范大学附属深圳龙华学校,在交通、商业、医疗、教育等各方面上都足具竞争力。

根据中海官方公示信息,中海汇德理总建面为134210㎡,容积率为4.9,由2栋五单元住宅建筑组成,将推售81-94㎡三房、以及110㎡四房产品。

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据悉,该项目或在近期便将入市,目前已在进行诚意登记。

分析:项目户型为81-110㎡3-4房,按照均价7.14万/㎡计算,总价不到600万就可买三房,700多万便可上车四房。项目处在上塘最成熟的住宅区,周边房价大都在8-9万/平左右,出落在如此地段,7万出头的单价属实难得。

坂田

龙岗坂田今非昔比,近年无论是交通还是配套方面都有较好的发展,高新技术企业入驻,新建轨道交通、甲级医院、名校,规划博物馆、图书馆、艺术中心等,以及前段时间“坂银通道”的通车,都是广大置业者奔赴置业的强力支撑。

而每当谈到坂田,信义嘉御山都是必然绕不开的一个话题楼盘。

2信义嘉御山七期

信义嘉御山,位于龙岗五和大道与吉华路交汇处西北侧,距离10号线坂田北站直线距离约300米。

项目共两期开发用地,规划总建筑面积约100万㎡。大一期临吉华路规划有约3.6万m²天虹旗舰店,已开业。大二期用地旁建有科技城外国语学校,已于15年开始招生。

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信义嘉御山是目前坂田新盘中较受关注的百万规模大盘,分为多期开发。项目周边商业、学校、地铁等配套已全面成熟,楼下有天虹商业、旁边的科技城外国语学校已经投入使用,户型实用,项目相对性价比较高。

预计今年7期产品将要入市,目前展示中心已开放,主推89-143平住宅,其中包括100平的复式产品,预计均价为带精装8万/平左右

分析:嘉御山所在片区为坂田北旧改集中区域,未来将依托于周边万科、佳兆业等大型旧改的建立提升周边的居住环境,并进一步完善周边的商业、教育、医疗等公共配套,潜力巨大。

光明

光明区近几年发展较快,光明科学城的大手笔规划为片区发展带来较好的预期,吸引各项高端产业落地,比如迈瑞、康佳、联想及大疆等知名企业纷纷落户光明。

光明近几年利好的发展,周边配套资源也在慢慢健全,前景可观,是目前深圳楼市最具热度的区域之一。

3中海寰宇时代

中海寰宇时代位于光明区观光路北侧、明政路南侧,项目由中海地产集团有限公司进行开发,总占地约4.6万㎡,总建面约25万㎡,其中包括住宅17万㎡,商业1万㎡。

项目整体由15栋单体建筑组成,其中1-6栋为高层住宅;7-8栋为人才房;9-14栋为多层住宅;15栋为幼儿园。塔楼地上层数最高为38层,1-14栋均实施装配式建筑。

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项目地处光明行政文化核心区域,背靠新城公园,周边有深房传麒山、光明大第等成熟社区,整体环境较为不错,安静宜居,各项配套丰富。

项目主推约85-150㎡住宅产品。

分析:相对于同期其他新盘来说,中海项目体量相对较大,户型跨度广,可选择性更强。此外,项目地处光明区行政文化核心,周边各项配套规格较高,也较为丰富,未来也有着不错的发展预期。

项目最大缺点距离地铁站较远,轨道交通相对不便,但同时也意味着该楼盘会因此免受高架地铁的噪音影响,更为宜居。

4电建洺悦府

电建洺悦府地处光明行政文化核心,位于光明大道东侧、华裕路北侧,近6号线凤凰城站。

项目总建面约9.2万㎡,容积率为4,主要包含住宅、商业等业态。其中住宅建面6.6万平,并配有2000平商业和一所占地2400平的9班幼儿园。

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项目由6栋建筑组成,分别为:2栋33F装配式高层住宅、1栋32F装配式高层住宅、2栋31F装配式高层住宅以及1栋3层幼儿园,地下两层。

电建洺悦府地理位置优越,位于深圳实验光明学校、深圳实验光明高中部旁边,邻近6号线凤凰城站,周边生活配套十分丰富。

分析:项目与深圳实验光明学校仅一条小路的距离,“名校”学区最稳定,其与中海寰宇时代相比,同处于光明行政文化核心,但距离地铁站更近,轨道交通更为方便。不过,电建项目整体体量过小,居住舒适度或会稍逊。

沙井

长期以来,沙井给人的感觉都是属于偏远地区,老旧的厂房、农民房、破败的街道等,是许多人对沙井的第一印象。但随着11号线的开通,大空港的规划,以及万科、卓越、京基、华侨城等品牌房企的入驻,近年来,沙井已成为了刚需购房人群置业的首选之地。

5万丰海岸城

万丰海岸城位于宝安区新桥街道南环路和西埔路的交汇处,地铁11号线马安山站的东侧。

作为深圳西部最受关注的楼盘之一,吸引无数刚需置业者的注意。

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项目自带14万㎡商业,拟建筑面积超80万㎡,共包括六个地块,项目名称分别为锦园、珑园、珺园、玺园、海岸大厦、瑧园等。

大部分物业将转为居住用途,其中:住宅57万㎡;商业14万㎡;地下商业2万㎡;产业研发用房4.2万㎡;产业配套用房1.6万㎡。

分析:近两年沙井片区的新供应项目比较少,早期入市的万科星城和华强城去化率都非常不错,而今年下半年或将入市的沙井海岸城,近马安山地铁站且自带商圈及学校,可以说是最受刚需置业者关注的项目之一。

6华强城

华强城位于福海街道凤塘大道与宝安大道交汇处西南侧,11号线塘尾站一侧。

项目是集住宅、公寓、写字楼和商业于一身的综合体,占地面积12.8万㎡,建筑面积81万㎡,容积率4.59自带12万㎡商业。本次推售的房源为72、89、110、125、130平等2-4房户型。

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项目已于昨日发布了住宅销售公示方案,将于7月31日-8月2日进行诚意登记,预计将在8月15日开盘。

值得注意的是,华强城的此次加推也是深圳首次采用积分排名摇号规则,这一规则或能在很大程度上利好刚需,未来或许多盘都会参照此规则进行销售。

分析:华强城此次推售产品为一期未售房源,当前已是现楼状态。相比于预售项目来说,现楼入市都具有强大的诱惑力,一方面现房可以及时就去解决居住问题,另一方面在未来置换时间上操作性也会更强一些。

虽然目前项目尚未有备案价格,但根据此前几期产品来看,应该相对不会太高,而项目最小户型更是仅有72平,价格上的巨大优势也是该项目的亮点之一。

部分内容来源:深圳房地产信息网 | 深圳壹地产

项目具体信息以开发商口径为准

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