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南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

2020-10-17 07:10:45浏览:50编辑:抱墙一个人睡

本文仅供参考,不作为投资、置业建议

湾里,终于还是传出了“取消限购”的消息。

该消息传出之后,湾里各大楼盘置业顾问、中介纷纷开始行动,刷屏朋友圈。

不过在湾里各大项目的对外广告上,依然还是比较冷静,并未看到“限购取消”的相关字眼。

传言,目前仍然只是传言。

南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

乐居君对湾里各大楼盘进行了询问,得到的反应,也是各自不同。

楼盘一:撑死胆大

某楼盘置业顾问表示,该消息是听领导说的,应该年底会放开,至于靠不靠谱,他说不确定,并表示肯定是下达了通知才会去说。如果因限购而无购房资格的,可以先交首付,解除限购之后再签约。若是限购没解除,钱退回。

楼盘二:谨小慎微

该楼盘置业顾问表示也得到了风声,但目前公司方面并未对该消息做出反应,直言还未得到确实消息,因此暂没有针对此做出相应动作。

楼盘三:紧抓时机

该楼盘置业顾问表示,今天在项目开完会之后,确定正式对外输出信息。他表示,湾里取消限购可能性非常大,房管局领导开会已经把这个提上了日程。他直言,他们非常希望能解除限购。

乐居君随后向湾里某部门工作人员对“湾里取消限购”进行咨询,不过,意料之中,没有得到任何反馈。

湾里库存去化周期:15.9个月

事实上,湾里各大楼盘去化压力有多大,就有多想取消限购。

据江西易居研究中心报告显示,今年上半年南昌各区域商品住宅供求情况,湾里是唯一一个供明显大于求的区域,而其他区域的均处于供不应求的状态。

南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

另据江西中原地产研究中心数据显示,截至2020年6月30日,湾里区商品住宅库存套数为5359套,库存面积达到66.58万方,占南昌市总库存量的22%,位列全南昌首位。

南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

而较多的库存,并未有较好的销售情况。

数据显示,湾里存量套数、存量面积均最多,去化周期也最长,为15.9个月

而南昌市整体的住宅库存为244万方,按照今年上半年近6个月的月均去化水平来看,去化周期为6.6个月。

显然,湾里的去化周期,远高于南昌的整体水平。

去化压力,非常大。

南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

不过,在去化压力为南昌最大的情况下,湾里也有楼盘的销售表现良好,甚至进入了南昌全市成交榜前十、前20。

据江西易居研究中心数据显示,2020年上半年,湾里区住宅成交金额排名,恒大林溪府以8.43万方的成交量,遥遥领先其他项目;恒茂未来都会以5.13万方成交量,位列第二。其他楼盘上半年成交量均不超过2万方。

两个楼盘,合计成交13.56万方。

而上半年,湾里区总共成交25.79万方,恒大林溪府、恒茂未来都会两个楼盘,便占据了湾里超一半的成交。

南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

另据南昌房信网数据显示,2020年上半年,南昌市区新房住宅成交TOP20,恒大林溪府以成交671套、成交面积80748.17㎡,排名第三,成交均价为9555元/㎡。

同片区另一个项目,恒茂未来都会,成交448套,成交面积51449.14㎡,排名第8,成交均价8736元/㎡。

上半年楼盘成交榜TOP20中,恒大林溪府、恒茂未来都会是湾里唯二上榜的项目。

半壁江山都被恒大、恒茂收割了,剩下的一半,才由弘阳、碧桂园、赣电、上海建工等项目分羹。楼盘间的分化,十分明显。

南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

而恒大、恒茂两个项目取得可观的销量,也并非没有代价,代价就是:价格回归。

众所周知,恒大在年初,就开始了一波促销,金九银十又启动了全国范围内的7折优惠,在此背景下,恒大林溪府的成交均价回落。

恒茂未来都会亦是如此。

要知道,无论是恒大林溪府,还是恒茂未来都会,2019上半年两个项目的成交均价均破万。

湾里主要楼盘去化情况

乐居君初步统计了下目前湾里主要楼盘住宅部分的去化情况。

整体而言,湾里住宅去化率为80.31%。其中去化率比较靠前的项目,均为往年销售较快、体量中等偏小的项目。

而排名靠后的项目,以新项目为主,例如嘉园悦山居、新旅明樾堂,首次拿到预售证是在上个月,即便是开盘后销售签约,仍需一定的时间备案。而房管局的备案数据,一般都要滞后半个月至一个月左右。

另外像恒大林溪府、恒茂未来都会,由于体量较大,虽然已经分别卖了2038套、3246套,但整体去化率也刚刚超过70%。要知道,南昌大部分项目的总体量,也不过一两千套。

南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

湾里楼市限购史

不过,虽然“取消限购”声甚嚣尘上,但市场上似乎相对冷静。

2011年南昌首次被限购,2016年南昌限购重启,但湾里区并不在限购范围之内。据江南都市报当时的报道,限购重启后,南昌限购区与非限购区成交出现分化,限购区成交回落,非限购区量价齐升。

限购前,红谷滩及九龙湖、高新区、西湖区和经开区都是成交热门板块,限购后,仅九龙湖不在限购之列,成交量未受太大影响。这给了许多非限购板块契机。连续两周,湾里区住宅成交量呈快速上涨趋势,其中限购后首周成交198套,最新一周成交119套。

不过,湾里的“不限购”,只持续了几个月。2017年3月,南昌全面升级限购,范围扩至湾里区,南昌县及新建区。湾里加入限购,并维持至今。

南昌湾里:“取消限购”疯传下的去化难题

目前,南昌市不限购区域仅为九龙湖板块、象湖新城、望城新区、儒乐湖新城及银三角部分区域。

事实上,经过近三年的实施后,尤其是南昌全面取消落户门槛,对于外地人在南昌限购区购房,事实上已经非常容易。

因此,即便湾里取消了限购,究竟对楼盘去化能带来多大的促进,仍是个问号。

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