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房价6年不能翻番,三圈层如何补涨?

2021-02-21 14:37:46浏览:48编辑:财经智慧

近期,在成都房地产市场的年度总结中,三圈层因为去化良好而被频频提及,而且近几次土拍也可以看到品牌房企对三圈层的追逐热情。那么三圈究竟是迎来了高光时刻还是在补涨呢?

2020年10月21日,成都首次在三圈层的土地出让中设置了最高限价,一旦触发最高限价就转入竞配建的环节,业内称之为“熔断”机制。不过,当天拍卖的邛崃彭州各两宗土地,都没有触发最高限价。

整个2020年,三圈层有30宗土地采用“熔断”机制进行拍卖,不过真正触发最高限价的只有3宗。30宗代表的是政府稳地价稳房价稳预期的态度和决心,而3宗则是市场的真实回应,三圈层的价值需要审慎评估、差别对待。

房价6年不能翻番,三圈层如何补涨?▲2020年11月27日三圈层触发最高限价的三宗土地

三圈层地价的高光时刻:多数还停留在2019年以前

从新房市场来看,2020年是三圈层进一步爆发的年份。如下图,三圈层住宅销售面积从2016年470万平米逐年上涨到2020年的1004万平米,三圈层的销售面积占大成都的比重则从2016年的14%上升到了2020年的42%。三圈层销量上升的原因,大致可以分为内因和外因。

房价6年不能翻番,三圈层如何补涨?数据来源:克而瑞四川

内因一方面是因为三圈层价格便宜,对比之下更为明显;另一方面也是因为逐年发展,三圈层的交通、教育、环境等配套越来越好、越来越宜居。如新津因为撤县设区和地铁10号线二期通车,商品房销售很明显的被带动了一波,价格也有所上涨。

外因在近两年表现得更为明显,主城区严格的限购和房价上涨,或被动或主动,很大一部分人选择了到三圈层买房。落户大成都或者在大成都拥有12个月以上的社保,即具备三圈层的购房资格,而且还不限套数、价格相对便宜。据克而瑞四川年报,2020年成都一圈层、二圈层、三圈层的均价分别为21616元/㎡、15633元/㎡、8434元/㎡,各圈层之间的价格差异非常的明显,理性的购房者都会量入为出进行置业。

然而在土地市场,三圈层的表现近两年却有些不温不火。如下表,从各区最高楼面地价来看,只有崇州市、彭州市和邛崃市,在2020年刷新了记录;整个三圈层的最高楼面地价还停留在2017年。

房价6年不能翻番,三圈层如何补涨?成都三圈层最高楼面地价一览

一般认为,楼面地价4000元/平米是一个标志性的门槛,高于这个地价,则新房价格容易上万,低于这个地价,新房价格上万的可能很小。蒲江、邛崃、大邑至今都没有楼面地价上四千的土地,新津、都江堰、简阳则位居前三甲:

新津楼面地价4000元/平米以上的地块主要集中在2018年,2017年地铁10号线二期全面开工,撤县设区也频频释放利好,因此开发商入驻较为积极。到2020年,这些利好兑现以后,新津进入平稳发展期。

青白江和简阳的情况与新津有类似的地方。简阳最火的时候也是2018年。后面由于高新东区和成都东部新区先后独立于简阳市,简阳的利好消息有所减少,开发商拿地的积极性也有所减弱。青白江土地市场最热门的时候是2017年、2018年,金科、佳兆业、万科、新城控股、美的置业、恒大、花样年、雅居乐、兴城人居等品牌开发商相继入住,个别开发商还是高价拿地,但是后面也凉了,房价三年徘徊,详见下文:

【“中心城区”青白江:房价徘徊3年后销量大增库存大降】

从数据上看,都江堰好像在2019年和2020年都比较火,各有7宗楼面地价大于4000元/平米的土地,似乎也是三圈层中最优秀的。但进一步分析这些拿地房企,你就会发现国企拿地是都江堰的一大特色。2019年的七宗土地,兴城人居拿了三宗,成都城投置地和中航集团各竞得两宗。2020年的七宗土地,有三宗是五粮液集团竞得的,有三宗地是国有资本独资或者控股的企业竞得,只有一宗地是民营企业竞得。同理的还有彭州、金堂,彭州2020年的两宗楼面地价上四千的土地也都是彭州的国企——彭州市龙兴资产管理有限公司竞得的;金堂2018年的两宗土地则是金堂的国企——金堂县兴金开发建设投资有限责任公司竞得的。

崇州是最值得分析的区域。六宗楼面地价上四千的土地,只有一宗是由国企竞得的,其余五宗都是非国有企业拿下的。在2021年1月28日,崇州羊马新城三宗住宅用地的拍卖,都触发了最高限价,虽然成交楼面地价只有3015元/平米,但是都要求配建6%-7%左右的统筹住房和车位,以及道路、绿化等公建配套,其实际可售商品房部分的楼面地价早已超过四千。

【3015元/㎡+移交,德商、中鑫海、家慈崇州拿地当邻居】

房价6年不能翻番,三圈层如何补涨?崇州2020年楼面地价大于4千的土地

从目前来看,楼面地价6000元/平米依旧是三圈层的一个天花板,只有新津诞生过这样的土地,也都还是在2017年和2018年,三个项目分别是金沙城·云津观棠、金融街·金悦府、雅居乐·锦城,去化周期都比较长。地王项目金沙城·云津观棠2019年6月首次开盘,在透明房产网依旧可以看到很多房源处于“可售”状态。

房价6年不能翻番,三圈层如何补涨?截图自透明房产网

三圈层房价:六年都不能翻番

四川乐居分析了中成房业2016-2020年成都各区市县房价的变动情况,发现了一个现象,三圈层房价明显上涨乏力。从2011-2020年这十年期间,大成都的新房均价一直在上涨,就各个圈层来说,并不是普涨。一二圈层主要是土地价格上涨,拉动了房价的上涨;三圈层的土地供应量一直比较大,2018年房价上涨明显,主要是成都限购政策升级导致的三圈层供不应求。

房价6年不能翻番,三圈层如何补涨?成都三个圈层房价变动情况

从2015到2020年这六年期间,主城区平均涨幅119%,近郊区平均涨幅131%,远郊区平均涨幅只有69%,换句话说,三圈层房产的保值增值能力是不及主城区和近郊区的。

房价6年不能翻番,三圈层如何补涨?▲崇州二手房价波动很明显,目前处于近两年的低谷

2020年的成交量已经成为过去式,并不代表未来会怎样。目前来看,三圈层里面行情比较好的有新津、都江堰和崇州、彭州,其他区域对开发商来说还是比较慎重的。

PS:你是因为什么原因买在了三圈层?

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