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广州调控升级:限价+人才购房限售3年(附专家解读)

2021-04-04 07:36:22浏览:1编辑:水晶透心

4月2日,广州市人民政府办公厅发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见。
文件从宅地出让、新建商品住房预售价格、人才购房、严格审查经营贷款、禁止网络平台散布上涨言论等六大方面对广州楼市进行调控。
其中,在最近比较关注的经营贷款违规流入楼市方面,本轮调控将进一步加强个人住房贷款审贷管理,严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力,加大收入认定标准、债务收入比的核查力度,严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

广州调控升级:限价+人才购房限售3年

以下为原文:

各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

为深入贯彻党中央、国务院决策部署,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力稳地价、稳房价、稳预期,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市人民政府同意,现提出意见如下:

一、进一步加强住宅用地供应和监管

严格落实住宅用地分类调控要求,增加住宅用地供应规模,合理适度集中发布住宅用地出让信息,全年分三批次集中出让住宅用地,全面提高市场信息透明度;有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》,稳定土地市场预期。

在部分区域采用“限房价,竞地价”出让,完善房价地价联动出让模式,竞买申请人在报名时,应提供签署的知晓出让地块房地联动查询结果以及理性竞价的承诺书。

进一步加大租赁住房用地的供应力度,在商品住宅用地出让时,在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上,统筹增加地块内配建的租赁住房面积。

及时、准确、全面公开存量住宅用地信息,有效引导市场预期。严厉打击捂地囤地行为,加大力度督促已供应住宅用地开工建设。

二、全面加强新建商品住房价格备案管理

继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导,指导开发企业合理定价,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

三、进一步做好分类指导和精准施策

通过享受人才政策新购买的住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。

进一步严格人才资格审核,坚决打击投机行为。实施分区精准调控,进一步严格实行新建商品住房预售价格、现房销售价格的价格备案指导。

四、进一步加强房地产金融管理

认真落实《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度;对使用房产抵押的贷款,重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性,对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的,审慎确定贷款抵押成数。银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理,加强贷后资金流向监测和预警,银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响,在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。

进一步加强个人住房贷款审贷管理,严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力,加大收入认定标准、债务收入比的核查力度,严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

进一步规范小额贷款公司贷后管理,小额贷款公司借款客户的借款用途需符合国家相关政策要求,借款合同中要求借款人不得挪用借款、私自改变用途,要求借款人不得将借款用于房地产市场融资。

五、进一步强化房地产市场监管

继续开展全市房地产市场联合检查,严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为。加强房地产中介机构行为监管。严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为,严厉打击各类交易欺诈行为。对于涉嫌犯罪的,依法移交司法机关追究法律责任。

六、严格规范房地产市场信息发布

各媒体、网络平台账号及网络群主要严格遵守相关法律法规和管理规定,严格规范信息发布行为,审慎评估发布内容合法性、真实性、导向性。对不实传播房地产政策和市场运行情况、捏造和散布房价上涨言论、制造市场恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为,相关部门将依法依规严肃查处。

本意见自2021年4月3日起执行。



专家解读


独立地产人邓浩志解读了新规对市场的影响:


1、关于严查违规资金进入楼市。
之前国家已经明确了要求各项工作也在有序进行当中,所以此次广州只是进一步强调。预计随着清查工作的推进,违规资金进入楼市会大幅减少,这在一定程度上会压缩进入楼市的资金总量。


2、关于人才购房限售期延至三年。
对市场影响相对轻微,楼市政策一直以来都不支持短线炒作,持有两年还是三年其实没有太本质的区别,也不会对各类购房需求的决策产生太大的影响。

3、限价政策重出江湖。
此前个别行政区已有相关动作,而这次则覆盖全市,影响面更广。至于具体影响,则需要进一步观察。主要是看采用何种落地办法。目前国内有深圳版本,也有其他城市版本,影响各不相同。


4、推出限房价,竞地价项目。
这种项目之前深圳已有,由于价格或低于周边二手房价,所以此类项目最终都是摇号销售,未来广州也将陆续有这种情况。


5、禁止网上散布房价上涨言论。
这主要是针对近期出现的中介群、业主群集体哄抬房价行为。

后市预测:

1、市场将进入有1~2个月左右的观望期。
回看过往历史与其他城市经验,但凡新政出台,市场无论是买方还是卖方都需要观察,买方出手会更加犹豫,卖方推新货也更慎重。这个阶段成交量会出现一定程度的下滑。

2、后市仍以平稳向前为主。
过去几年,全国仍坚持房住不炒的基本原则,各地方也没有明显的放松调控行为。而这轮楼市的过热,本质上源于全球的宽松货币政策。当前不但房产,证券、黄金、大宗商品乃至比特币等各类资产都出现了一轮明显上涨。所以只要全球宽松货币政策不结束,单纯调控某个行业,很难彻底抑制资产价格的上涨。但毕竟调控有抑制市场需求的作用,所以后市稳健前行仍是大趋势。

3、调控政策后续仍有加码的可能。
此次新政相对温和,如果有效稳住市场,则政策继续保持稳定。但如果出现类似之前深圳、东莞调控后市场依旧过热的情况,则调控有肯定进一步加码。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,本次新政有三大看点:


第一,重启一手房价格指导。这意味今后广州新房限价或成为常态,不过在吸取了上一轮限价的“双合同”经验之后,希望广州能够参照板块周边的房价水平来科学制定细则,如果受到影响的仅是部分中高端项目,对于刚需就不至于有太大的误伤。

第二,广州将在部分区域推出限价地。这意味着广州未来将会跟很多热点城市一样出现限价商品房,那么会否因此导致“一二手倒挂”继而引发“打新热”的隐忧,这个需要审慎研究,提前做好预案,稳定市场预期。

第三,人才购房限售三年。这个是限制以人才的名义投资购房的组合拳之一,配合之前对人才购房贷款资质的收紧,可以有效抑制一些“挂羊头卖狗肉”的投机需求,防范局部区域市场过热。
整体而言,本次新政的主旨还是维护广州房地产市场的稳定,市场各方参与者也要明白政策的呵护之心,不炒作、不添乱方是正解。

中原地产项目部总经理黄韬表示,政策出台很正常,因为近段时间广州楼市发展不均衡,个别区和个别楼盘涨幅较大,出台精准的调控政策,是比较及时的,而且政策不会让市场一下子冷下来,而是逐步降温。
如果加上信贷收紧,未来威力会更大,市场将以稳定为主。

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