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不到1万/㎡!老黄埔“江景公寓”,是抢白菜还是割韭菜?

2021-04-08 06:38:49浏览:31编辑:半步沧桑

之前我们说到,买入黄埔的门槛越来越高。特别是目前的天花板老黄埔,新房已经走上了6字头。不过,最近Peggy却接到电话说,在文冲还有江景公寓在售,单价才8000多一平,十分“白菜”。要知道,同为公寓,大沙东地铁上盖的中鼎君和名城二期·名汇已经去到2.5万元/㎡,这里凭什么便宜这么多?今天,就让我们会一会这个临港ATM云寓。

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下一个珠江新城?新地标比肩小蛮腰?


从文冲地铁站A口出来,一旁就是拆迁中的文冲旧村。询问中介目的地大概多远,对方回答“八九分钟”,但实际花费的时间大概是这个数字的两倍左右。沿着石化南路东行,除了在建和落成的回迁房和商品房,放眼望去没什么高楼大厦,一副蜕变中城中村的风貌。一路上卡车货车来来往往。经过海港堆场一堆颜色各异的集装箱之后,终于看到了项目销售部。入口处还看到了保利物业的logo。

案场销售介绍,项目就位于销售中心后面,目前正在建设中。别光看这一片外观还比较原生态,好饼是不缺的。

比如,周边楼盘都指望着的现象级商业体华润万象城、黄埔国际邮轮城、有轨电车3号线。第二CBD就在隔壁,“这里就是下一个珠江新城”都喊出来了,完全不把金融城放在眼里。宝能国际新贸易创新中心400米地标拔地而起,广州塔还有谁在意。

但实际上,这些配套距离项目都还有一定距离。不仅如此,城中村拆迁后,融资地块除了建设住宅,也有不少公寓。其实现在文冲地铁站附近就有万科城市之光公寓,而且距离地铁站和居民区更近。将来公寓总供应量增加,这里是否还有竞争力呢?

不到1万/㎡!老黄埔“江景公寓”,是抢白菜还是割韭菜?

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81㎡能改5房?拆迁户买来“过渡”?

项目建有公寓和商业体。公寓部分总层高21层,13层以下是平层,15层以上是loft房,5梯22户,南向单位可以望江,但是没有阳台。

不到1万/㎡!老黄埔“江景公寓”,是抢白菜还是割韭菜?

让我们来瞅瞅有什么产品可以挑选。在售户型有四种。A户型建面约42.3㎡,是面积最小的单位。进门一目了然,厨房、客厅和卧室无缝连接,是最常见的公寓户型。

有趣的是,买家可以选择上下两层一起买。通过与门口平行的另一个楼梯,便可到达二层。二层B户型见面42.3㎡,但比一层多了个小阁楼,可以用来做衣帽间或者茶室。销售表示,如果是投资的话,建议一次买两层北向。

不到1万/㎡!老黄埔“江景公寓”,是抢白菜还是割韭菜?

C户型建面约73.9-75.5㎡,复式结构。楼上楼下各有两间卧室、一间客厅。从楼层平面图来看,这种户型位于东西两侧,每层楼只有两户。

不到1万/㎡!老黄埔“江景公寓”,是抢白菜还是割韭菜?

D户型是四种户型中最大的,建面约81㎡,同样是复式结构,像是C户型放大了一点。特别是二楼客厅宽不少,如果像一些长租公寓品牌那样打隔断出租的话,能做成五房。据说,CD两种偏大户型的买家中,有一些是黄埔城中村的拆迁户们。在等待回迁房的日子里,可以先住着公寓“过渡”一下。

不到1万/㎡!老黄埔“江景公寓”,是抢白菜还是割韭菜?

据介绍,公寓总共约500套房,开盘半个月有余,还剩下不到100套。开盘时单价不到9000元/㎡,涨价3%后单价仍不过万,总价36万元起。

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酒店托管9年回本?还能注册公司地址?

买公寓投资,还是要靠收租回本。这个项目除了价格低,销售还特别强调一点,就是收益高。

买家可以选择自行放租,或者交给物业打理。

如果选择前者,可以交给中介挂出寻租,盈亏自负。中介还补充说,除了出租,公寓还可以给企业拿去注册公司地址,市场价大概是300-800元/月。只需要提供地址,无需给对方使用。根据周边租房市场价格,大概能租个2000-2500元。

而如果选择了后者,不仅不收管理费和水电费,每月还能获得一笔2000-8000元不等的租金回报,每三年租金收益涨6%,还有额外的分红收入。这一切的前提是,要签一个10年协议,在这期间买家不能自住,得全部交给对方打理。

“黄埔那么多城中村都拆了,以后大家都要租公寓来住,到时候不光不缺客人,租金也比村民自建房要高得多。”销售表示。以面积最小的A户型北向为例,销售算了一笔账。总价约35万元/套,单价约8240元。月租金大概是2000元。这笔钱是雷打不动的,无论能不能租出去,协议一签,酒店每个月就要往业主卡里打钱。

已知公寓首付5成,如果贷款5年,月供约3550元;如果贷款10年,月供约2050元,基本可以靠租金覆盖。不过这个收入属于看天吃饭,是无法确切保证的。销售总结,按照上述计算,大约需要10年左右的时间回本。产权30年,扣除10年,剩下20年可就是纯收益了。

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产权已缩水10年?出售只需3000元换名?


等等,产权30年?公寓产权不是40年吗?追问之后才知道,项目所在地块早在2007年就拿到了建设用地规划许可证,用地性质为村经济发展用地,且是大沙地污水处理厂建设的拆迁复建用地。根据案场公示,项目在2011年拿到建设用地批准书,2019年才收到广州市规划和自然资源局发出的关于延长地块动、竣工时间和《建设用地批准书》有效期的复函,今年1月拿到建筑工程施工许可证,工期2年,最快也要2023年收楼,届时产权已经缩水十几年。相比住宅,公寓的交易税费也高出很多。但案场销售表示,完全不需要担心这个。如果日后想要出售,也不用缴纳高额,拿3000块钱给房管局更名就行了。当然,实际操作中能不能做到,我们就不得而知了。都说公寓投资“坑多多”,你觉得这个项目值得入手吗?

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