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从深圳“消失”的碧桂园:接连出售旧改项目 调整组织架构

2020-10-16 10:57:23浏览:79编辑:极致科技

青话楼市

戎青青工作室

看到碧桂园眼下在深圳的处境,不知道总裁莫斌是否会后悔,3年前在隔壁香港的那一番充满宽容的言语:

“深圳是碧桂园要进入的市场,我们没有具体目标,潜心经营就好。”

那年碧桂园业绩大好,有媒体老湿认真统计过,杨老板在发布会上一共大笑了三次。

3年后的此时此刻,深圳的A经理却只剩下了苦笑。

明明是投拓岗,却莫名成了销售,之前费了老劲花巨资搞回来的项目,现在沦为烫手山芋,急需向外甩卖。

青话楼市手上掌握到几个案例。比如蛇口自贸区某项目、龙华街道项目以及东部厂房旧改等,肉眼可见的地址位置及条件都并不差。

蛇口自贸区某项目,2号线地铁旁,目前已是空地状况,眼看着随时可以开干;

龙华街道旧改,已立项,改造方向商业+住宅。碧桂园效果图都出完了,内部测算,除了拆迁赔偿款4亿外,还需要补1.4亿地价;

东部厂房旧改,已立项,同样是商住。这个项目的优势在于权利人单一,权属清晰,对于旧改项目来说太难得了。看地理位置,搞不好还能建成海景房。

这几个项目,比起目前碧桂园在深圳已官宣的已售及待售项目,算得上是明星选手。但即便如此,碧桂园还是拿出来卖了。

2015年,碧桂园以股权收购方式获得坂田工改保项目72%股权,正式进入深圳。此后,开始以收购及合作方式不断扩张,至2019年上半年,在深圳布局36个城市更新项目、9个产城融合项目、30个长租公寓项目、1个创意文化项目。

攥着一手的深圳好牌,还没开打,碧桂园就急着离开牌桌。

内部人一语道破天机:“杨老板不想玩旧改了。”

离职的碧桂园朋友说,之前来深圳拓展的时候,跟杨老板许诺太多,重金投资深圳,结果周期太久,都出不来。

听说老大发了一顿好大的脾气,导致去年团队有半年基本停滞,处于自我检讨阶段。

还没检讨结束,内部的架构调整就来了。去年底,碧桂园深圳与莞深公司合并,随后开启了一系列连退带卖行为。

“旧改项目的推动碰到障碍,难以继续,不得不退;早期拿下许多产业项目,包括写字楼,拿地成本都非常高,算不过来账,也只能退。”

听说,现阶段被放上待售货架的旧改项目,大部分在2015-2017年高价时入手,加上几年沉淀成本和资金利息,成本价格更高。

但懂行的人会知道,要想脱手,基本都是亏本出售。只能止损,不能溢价。

不止收购的旧改在接连出售,此前合作开发运营的成熟项目,碧桂园也在逐步退出。

去年大张锣鼓宣传准备入市的碧桂园心海天誉项目,如今还没有任何开盘信息,但所有与碧桂园有关的字样已经从项目的各个角落被抠了下来。

外界传闻,除了拆迁谈判影响进度外,双方甚至在预售价格上也并未取得统一意见。合作方预期高与该房企,沟通并不顺畅。

“双方都处于亏损状态,怨气肯定都很重。”

前海自贸区的项目与中集合作打造开发,从产品体系看,最碧桂园体系内高端的项目,面向总裁级别。

但目前项目对外也已经是中集一家独立品牌。碧桂园团队早已撤场,内部系统也查不到该项目了。

包括住宅部分已清盘的前海荟项目,由碧桂园代管代建代销,但最终也以退出告终。

据观点地产新媒体统计,截止今年上半年,碧桂园在深圳的项目数量降至22个,半年时间里已经减少了14个项目。

如今看来,继续退出的数量只多不少。

其实,杨老板不仅不想玩旧改,似乎也不想在一二线城市玩了。

几天前,碧桂园又宣布调整架构。杨老板要求,要将目前国内70个区域裂变成100多个。

底下一顿操作猛如虎,听说现在总数是94个。

这已经是碧桂园今年以来进行的第四次大规模组织架构调整了!

今年2月和3月,碧桂园对集团部门或区域公司进行了两次调整,区域层面主要将一些规模较小、项目较少的区域进行整合,调整后共减少了21个区域公司,区域总数减少至47个。

5月份开始,碧桂园又开始对部分区域进行分拆,共涉及21个区域,其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等市场规模和管理半径较大的15个区域被拆分成41个,下辖区域数量由此前的47个增至73个。

组织架构调整,从来是为销售业绩服务。

碧桂园上半年的权益销售额是2670亿,1.7万亿的可售货值,一半在三四线城市。但从销售额来看,六成来自于三四线城市,只有四成来自于一二线。

听说,这一轮架构调整,杨主席的目的只有一个,深耕四五线。

是啊,那里才是碧桂园最擅长的战场。

而深圳,显然不是。

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